Ugovor o zakupu stana je pravni dokument kojim zakupodavac daje stan u korišćenje zakupcu, a ovaj se obavezuje da za to plaća zakupninu.
U nastavku teksta objašnjavamo sve što bi zakupac i zakupodavac trebalo da znaju: kako izgleda ugovor, da li je potrebna overa kod notara i koje su njihove obaveze.
Šta je ugovor o zakupu stana i kada se koristi?
Ugovor o zakupu stana koristi se kada fizičko ili pravno lice želi da stambeni prostor (stan ili kuću) izda drugom licu na korišćenje uz naknadu. Zakupac stiče pravo da koristi stan određeni vremenski period, dok zakupodavac ima pravo na zakupninu.
Važno je razlikovati pojmove. Iako se u praksi često koriste termini „izdavanje stana“, „ugovor o korišćenju stana“ i „ugovor o zakupu“, zakonski termin je upravo ugovor o zakupu. „Izdavanje“ je svakodnevni izraz, a „ugovor o korišćenju“ se koristi u specifičnim slučajevima, npr. kada stan daje poslodavac radniku, bez naknade.
Da li ugovor o zakupu stana mora biti overen?
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, ugovor o zakupu stana mora biti u pisanom obliku, ali nije obavezna overa kod notara. Dakle, overa nije zakonski uslov za punovažnost ugovora, ali može biti korisna za dodatnu pravnu sigurnost.
Overa potpisa (kod javnog beležnika) znači da je potpis na ugovoru potvrđen kao autentičan. To može pomoći u slučaju spora, naročito ako je neophodno dokazati da su strane zaista potpisale ugovor.
Prednosti overenog ugovora uključuju:
- Lakše dokazivanje u slučaju sudskog postupka
- Mogućnost uknjižbe prava zakupa u katastar (u određenim situacijama)
- Dodatna ozbiljnost i sigurnost za obe strane
Međutim, overa nije obavezna ako strane imaju međusobno poverenje i žele da izbegnu dodatne troškove.
Koje informacije ugovor o izdavanju stana mora da sadrži?
Da bi ugovor bio pravno validan i funkcionalan u praksi, trebalo bi da sadrži sledeće podatke:
- Podaci o stranama: ime, prezime, JMBG, adresa, broj lične karte ili pasoša, ili naziv pravnog lica i PIB (ako je jedna strana firma).
- Opis nepokretnosti: tačna adresa, spratnost, kvadratura, broj soba, stanje opremljenosti (npr. „kompletno namešten“, „bez tehnike“).
- Zakupnina: visina mesečne zakupnine, u kojoj valuti, način plaćanja (gotovina, račun), da li se izdaje fiskalni račun, rokovi uplate.
- Trajanje ugovora: datum početka i kraja ugovora, sa klauzulom da se može produžiti ili automatski obnoviti.
- Troškovi: ko plaća režije, internet, kablovsku, komunalije. Ove stavke često izazivaju nesporazume ako nisu precizirane.
- Depozit: ako postoji, iznos i pod kojim uslovima se vraća (npr. nakon raskida ugovora i provere stanja stana).
Dodavanje popisa inventara (nameštaj, uređaji, stanje zidova/podova) i fotodokumentacije stanja stana pre useljenja je preporučljivo.
Prava i obaveze zakupodavca i zakupca
Zakupodavac je dužan da stan preda u ispravnom stanju i da otkloni sve materijalne i pravne nedostatke koji ometaju korišćenje prostora. Ne sme sprečavati zakupca da koristi stan u skladu sa ugovorom.
Zakupac je dužan da koristi stan kao dobar domaćin, redovno plaća zakupninu i druge troškove, kao i da vrati stan u istom stanju u kojem ga je primio (osim uobičajenog habanja).
Ugovorom se može definisati:
- Da zakupodavac snosi troškove velikih popravki
- Da zakupac snosi manje kvarove (npr. zamena sijalica, popravka slavine)
- Zabrana promene brave, dovođenja podstanara, ili izvođenja radova bez saglasnosti zakupodavca
Zapisnik o primopredaji je koristan dokument koji se potpisuje prilikom useljenja i iseljenja, kako bi se utvrdilo realno stanje stana.
Raskid ugovora o zakupu stana i posebne situacije
Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme. Ako je na određeno vreme, prestaje automatski istekom roka, osim ako se strane dogovore o produženju.
Raskid pre isteka roka moguć je ako su ispunjeni uslovi iz ugovora (npr. neplaćanje, šteta, kršenje pravila stanovanja). U tim slučajevima, strana koja raskida mora poštovati otkazni rok, koji po zakonu ne može biti kraći od 90 dana za stanove namenjene za stanovanje.
Podzakup je moguć samo ako je izričito dozvoljen ugovorom. U suprotnom, zakupac ne sme davati stan trećim licima.
Prodaja stana tokom trajanja zakupa ne raskida automatski ugovor, novi vlasnik preuzima ulogu zakupodavca, uz iste uslove.
Smrt jedne od ugovornih strana ne znači automatski prestanak ugovora, već prava i obaveze prelaze na naslednike.
Poreske obaveze prilikom izdavanja stana
Fizička lica koja izdaju stan dužna su da prijave prihod od zakupa Poreskoj upravi. Poreska stopa je 20% na bruto prihod, ali se primenjuje normirani trošak od 25%, tako da se porez plaća na 75% prihoda.
Na primer: ako je zakupnina 30.000 RSD mesečno, oporezivi prihod je 22.500 RSD, a porez iznosi 4.500 RSD mesečno.
Zakupodavac mora podneti poresku prijavu (PP OPO) u roku od 30 dana od zaključenja ugovora. U suprotnom, može biti kažnjen za poreski prekršaj.
Kako napraviti dobar ugovor?
Ugovor o zakupu stana je osnova bezbednog odnosa između zakupodavca i zakupca. Mora biti jasan, detaljan i pokrivati sve što može biti sporno u praksi, od plaćanja i troškova, do otkaza i vraćanja stana.
Iako overa nije obavezna, korisno je barem overiti potpise. U slučaju većih izdavanja, ili kada stan izdaje pravno lice, preporučuje se konsultacija sa advokatom.
Dobar ugovor je najbolja zaštita i zakupodavcu i zakupcu pre nego što nastane problem. Kako bi vam olakšali proces, pripremili smo PDF primer ugovora o zakupu stana koji možete preuzeti.
Često postavljena pitanja
Da li ugovor o zakupu stana mora biti overen kod notara?
Ne, zakon ne zahteva overu ugovora o zakupu kod notara. Dovoljan je pisani ugovor. Međutim, overa potpisa može biti korisna kao dokaz da su strane zaista potpisale dokument.
Da li mogu da izdam stan bez pisanog ugovora?
Možete, ali se ne preporučuje. Usmeni dogovori su teže dokazivi i povećavaju rizik od nesporazuma. Pisani ugovor je zakonski minimum i štiti interese obe strane.
Koja je razlika između zakupa i korišćenja stana?
Zakup podrazumeva korišćenje uz plaćanje zakupnine, dok „korišćenje“ može značiti i besplatno ustupanje stana (npr. porodici, radniku). Zakup se reguliše Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o stanovanju.