Porez na prenos apsolutnih prava je jedan od ključnih troškova koji nastaje prilikom kupoprodaje stana, kuće ili druge nepokretnosti, i važno je da kupci i prodavci na vreme razumeju ko ga plaća, koliki je iznos i kakva su pravila. Kada se na vreme upoznate sa ovim porezom, možete tačno planirati budžet i izbeći neprijatna iznenađenja.
Šta je porez na prenos apsolutnih prava?
Porez na prenos apsolutnih prava je obavezni namet koji se plaća kada dođe do prenosa vlasništva nad nepokretnostima, vozilima ili određenim pravima. U praksi, najčešće se vezuje za kupoprodaju stanova i kuća. Za razliku od poreza na dodatu vrednost (PDV), koji se plaća pri kupovini novih nekretnina od investitora, porez na prenos apsolutnih prava se plaća kod većine kupoprodaja između fizičkih lica.
Drugim rečima, ako kupujete nekretninu od prethodnog vlasnika, gotovo sigurno ćete se susresti sa ovim porezom.
Ko je obveznik poreza?
Generalno pravilo je da porez na prenos apsolutnih prava plaća kupac nekretnine. To znači da, kada zaključite ugovor o kupoprodaji, vaša je zakonska obaveza da podnesete prijavu i izmirite porez.
U praksi postoje i posebne situacije. Na primer, kod poklona i nasledstva, obveznik može biti primalac prava, dok kod zamene nekretnina svaka strana plaća porez na vrednost nekretnine koju stiče. Zbog toga je važno precizno regulisati ugovorom ko snosi obavezu plaćanja.
Kolika je stopa i kako se obračunava?
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti. Poreska uprava procenjuje vrednost na osnovu podataka sa tržišta, a ne samo na osnovu ugovorene cene. Ako se cena u ugovoru znatno razlikuje od prosečne tržišne vrednosti u datom kraju, Poreska uprava može izvršiti korekciju i obračunati porez na veću sumu.
Na primer, ako kupite stan po ceni od 60.000 evra, ali Poreska uprava proceni tržišnu vrednost na 70.000 evra, porez će se obračunati na viši iznos, što znači da ćete platiti oko 1.750 evra poreza.
Kako proveriti porez na prenos apsolutnih prava?
Postoji nekoliko načina da proverite stanje i obaveze po ovom osnovu. Najsigurnije je da se obratite lokalnoj filijali Poreske uprave, gde možete dobiti uvid u izračunati porez i rokove. Takođe, putem sistema ePorezi možete elektronski proveriti status vaše prijave i eventualnih rešenja.
Prilikom provere, uvek imajte pri ruci osnovnu dokumentaciju odnosno ugovor o kupoprodaji, ličnu kartu i dokaz o podnošenju obrasca PPI-4.
Koliko se čeka rešenje za porez na prenos apsolutnih prava?
Zakonski rok za izdavanje rešenja je 30 dana od dana kada podnesete prijavu. Međutim, u praksi vreme čekanja može biti duže, u zavisnosti od opterećenosti lokalne Poreske uprave. U većim gradovima, rešenje može stići za mesec do dva, dok u manjim sredinama postupak zna da potraje i duže.
Ako Poreska uprava kasni sa donošenjem rešenja, obveznik i dalje mora da bude spreman na plaćanje čim ono stigne, jer svako odlaganje posle izdavanja rešenja nosi rizik obračuna zatezne kamate.
Oslobađanje od poreza
Najpoznatiji slučaj oslobađanja od plaćanja poreza je kupovina prvog stana. Pravo na oslobađanje imaju građani koji prvi put kupuju stan ili kuću u Srbiji, pod uslovom da površina stana ne prelazi 40 m² za kupca, uz dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva.
Pored toga, postoje i drugi slučajevi oslobađanja, kada država ili opština prodaju stanove u postupku socijalnog stanovanja, ili kod prenosa imovine između članova uže porodice u specifičnim okolnostima.
Potrebna dokumentacija i prijava poreza
Za prijavu poreza koristi se obrazac PPI-4, koji je potrebno popuniti i predati nadležnoj Poreskoj upravi u roku od 30 dana od dana overe ugovora kod notara.
Prijavu možete predati lično u filijali ili elektronski preko portala ePorezi. Pored obrasca, prilaže se ugovor o kupoprodaji i dokaz o uplaćenoj taksi.
Kašnjenje u podnošenju prijave može izazvati probleme ali ne samo novčane kazne, već i kašnjenje u daljem postupku upisa u katastar.
Kazne i posledice neplaćanja poreza
Ako obveznik ne plati porez u predviđenom roku, zakon predviđa novčane kazne koje se razlikuju za fizička i pravna lica. Osim toga, Poreska uprava obračunava zateznu kamatu na dugovani iznos.
U krajnjim slučajevima, neplaćeni porez može dovesti do prinudne naplate, blokade računa, izvršenja ili zabrane prenosa vlasništva dok se dug ne izmiri. Zato je u interesu kupca da porez plati blagovremeno i sačuva dokaz o uplati.
Porez na prenos apsolutnih prava kod nekretnina
Kod stanova, kuća i placeva pravila oporezivanja su ista, stopa od 2,5% na tržišnu vrednost. Međutim, kod poslovnih prostora situacija može biti drugačija jer se često kombinuju sa PDV-om ukoliko je prodavac pravno lice registrovano za promet nepokretnosti.
Važno je proveriti u ugovoru i poreskom rešenju na koji način je obračun izvršen, jer kupci poslovnih prostora ponekad mogu da iskoriste i određene olakšice.
Često postavljena pitanja
Da li je moguće dobiti oslobađanje od poreza i ako nije prvi stan?
Uglavnom ne, jer je osnovno oslobađanje predviđeno za kupovinu prvog stana. Ipak, postoje specifične situacije, poput kupovine stanova od države ili prenosa između najbližih srodnika, kada se može ostvariti pravo na oslobođenje.
Koliko brzo nakon plaćanja se knjiži vlasništvo u katastru?
Plaćanje poreza je jedan od uslova da bi katastar izvršio upis vlasništva. Uobičajeno, nakon što dostavite dokaz o uplati i rešenje o porezu, upis se može obaviti u roku od nekoliko nedelja, ali vreme zavisi od opterećenosti službe za katastar.
Šta ako ne prijavim porez u roku?
Ako ne podnesete prijavu u roku od 30 dana, Poreska uprava može pokrenuti postupak po službenoj dužnosti, što gotovo uvek nosi kazne i dodatne troškove. Takođe, bez uredno podnete prijave ne možete završiti upis u katastar, što znači da formalno ne postajete vlasnik.